Val la pena comprar béns arrels a Montenegro i la millor manera de fer-ho?

Durant la infància, molts segurament somiaven amb tenir una casa al costat del mar, perquè és molt romàntic viure en un complex. De vegades, els adults compren aquests immobles no tant per viure aquí de manera permanent o per venir de vacances sense preocupar-se de reservar, sinó per guanyar diners llogant un habitatge. El mateix Montenegro rep anualment diverses vegades més turistes que la gent que viu aquí, la qual cosa significa que hi haurà una demanda constant d'un apartament ben situat durant la temporada i que pot pagar ràpidament.

Estudiant les característiques dels béns immobles a Montenegro, cal assenyalar que els apartaments i les cases d'aquest país poden tenir una gran quantitat d'avantatges. Penseu en els principals relacionats amb la majoria d'habitatges en venda.

• La demanda d'habitatges de lloguer a curt termini a Montenegro ha anat creixent ràpidament en els últims anys, i no es preveuen condicions prèvies per a una caiguda de la demanda. El 2017, el nombre de visitants al país va superar els 2 milions per primera vegada i continua creixent constantment. Els preus baixos, en comparació amb molts altres centres turístics, atrauen turistes aquí, i l'estat també ha establert un règim sense visats amb la majoria dels seus veïns i molts països postsoviètics. Com a resultat, el 20% dels hostes provenen de Sèrbia, Rússia i Ucraïna junts proporcionen la mateixa quantitat, fins a un 10% dels visitants són proporcionats per Bòsnia i Hercegovina, però també hi vénen turistes rics d'Europa occidental.

• L'atractiu inversor del sector de l'habitatge del país és bo perquè s'han establert regles transparents i realistes per als inversors estrangers, que recorden de manera sorprenent l'exemplar Unió Europea en aquest sentit. A més, el país només després d'obtenir la independència el 2006 es va adonar de quant pot guanyar amb el turisme, perquè aquí es va construir una gran quantitat d'habitatges després d'aquesta data. Això vol dir que hi ha molts edificis nous construïts amb tecnologies modernes, a més, no és un problema trobar un apartament buit per comprar.

• Si ho desitgeu, podeu trobar habitatges relativament econòmics a Montenegro: aquí el preu mitjà per metre quadrat ni tan sols funciona aproximadament. Tot depèn d'una sèrie de característiques específiques, per exemple, el valor històric d'un edifici augmenta les tarifes, però la presència d'un terreny proper per a una urbanització prometedora redueix molt el preu. Com a resultat, exactament el mateix habitatge a una distància de 300 metres l'un de l'altre pot tenir preus diferents. A més, els preus estan influenciats pel factor geogràfic: a la prestigiosa platja de Budva, l'habitatge és el més car, la resta de la costa és una mica més barata, però a l'interior els preus són molt més baixos, tot i que les muntanyes també són precioses aquí. .

• La política fiscal i comunal a Montenegro també contribueix només a comprar habitatge aquí. Per exemple, en comprar un apartament al mercat secundari, l'impost serà només del 3% del cost, però si el venedor és el propi promotor, ni tan sols es produirà un pagament excessiu. L'impost anual per als propietaris oscil·la entre l'0,1% i l'1% del cost per metre quadrat en aquesta regió, però això no és gaire de totes maneres.

• La inversió no es limita a les inversions en desenvolupament d'habitatges: els inversors més grans estan construint infraestructures com ara escoles amb llengua d'ensenyament en anglès o rus, ports de iots i moltes altres comoditats. Aquesta millora de la situació contribueix encara més al fet que els turistes vinguin aquí en gran nombre, la qual cosa significa que serà encara més rendible llogar un habitatge aquí.

• Montenegro és considerat un dels països més respectuosos amb el medi ambient., perquè aquí no hi ha una indústria seriosa i, per tant, el creixement posterior del potencial turístic sembla força natural.

Naturalment, també hi ha certs inconvenients, però són relativament pocs i per a moltes persones són insignificants. No obstant això, és per a vostè que poden resultar un greu inconvenient, per això també els tindrem en compte.

• Montenegro té l'estatus oficial de candidat a l'adhesió a la Unió Europea, però encara no n'ha esdevingut, i no es pot dir que això passi aviat. Per a molts inversors de l'espai postsoviètic, la compra d'una casa a l'estranger també és útil en el context d'una recepció simplificada d'un visat Schengen, també tenir un apartament en un país de la UE, podeu sol·licitar un permís de residència i després un passaport.

• Montenegro té un passat socialista provincial destacat - malgrat les innovacions que s'introdueixen, la infraestructura, en comparació amb l'Europa occidental, coixeja. Per exemple, pràcticament no hi ha calefacció centralitzada a cap lloc del país, tot i que a l'hivern, fins i tot en una costa relativament càlida, la temperatura és de només 3-7 graus centígrads.

És costum que els locals escalfen els locals amb aparells d'aire condicionat, però aquí la xarxa elèctrica ja pot fallar: les parades a causa de les picades de càrrega encara no són una meravella. Entre d'altres coses, la mentalitat i la formació del personal local són només una cosa intermèdia entre l'Europa tan cacarexada i les nostres antiestètiques realitats, que poden espantar alguns dels turistes rics.

Com s'ha assenyalat anteriorment, l'estat va abordar el desenvolupament de la infraestructura turística d'una manera organitzada: almenys els terrenys es van lliurar a promotors privats i aquells, que volien recuperar els fons gastats, es van afanyar a construir una gran quantitat d'habitatges. D'una banda, l'abundància d'ofertes hauria d'haver provocat una certa baixada dels preus immobiliaris, però en el cas de Montenegro, veiem que aquí les inversions ja han començat a donar els seus fruits.

La pràctica ho demostra Quan compreu una casa a Montenegro, té molt de sentit no buscar un objecte per comprar pel vostre compte, sinó buscar ajuda als consultors locals.... Vostè mateix gairebé no entén ni tan sols a grans trets per què una casa cara costa tant i, en triar un habitatge més barat, no estarà segur de conèixer tots els riscos d'aquesta compra.

Els experts assenyalen que en els darrers anys, la demanda creixent està estimulant intensament els promotors i s'esforcen per completar les instal·lacions en construcció el més aviat possible, que inevitablement pateix la qualitat de la construcció. Tenint en compte que els terratrèmols es produeixen periòdicament en aquest país muntanyós, val la pena pensar-ho repetidament abans de comprar un apartament en un edifici nou "inacabat".

A més, no és estrany escoltar queixes que els edificis situats al peu de les muntanyes tenen una tendència augmentada a rodar i fins i tot ensorrar-se.

Pel que fa a la primera línia, serà moltes vegades més difícil comprar habitatge aquí, encara que només sigui pel fet que la demanda d'estrangers especialment rics és especialment alta aquí. Fa uns anys, alguns mitjans occidentals influents van escriure que al voltant del 14% de tot el territori de Montenegro ja havia estat comprat per estrangers, i cal suposar que els interessa principalment la costa. No obstant, hi ha opcions fins i tot aquí, només estigueu preparats per pagar una quantitat molt important.

El mercat de l'habitatge montenegrí té una gran varietat en termes de preus: massa factors afecten els preus. Preneu, per exemple, el parc d'habitatges: podeu obtenir un apartament tant en un edifici antic de gran alçada, que no difereix fonamentalment d'un típic soviètic, com en un edifici relativament nou, construït ja en els temps de la independència, prenent tenint en compte tots els requisits de la construcció moderna.

De nou, en algun lloc de les muntanyes o fins i tot a la capital Podgorica, els preus poden resultar lleugerament per sota de la mitjana, però la gran pregunta és quant donarà els seus fruits aquesta inversió, perquè les estadístiques mostren que la gran majoria dels turistes estrangers no s'afanyen tant. tant a la muntanya com al mar.

Tots aquests factors no ens permeten determinar el preu mitjà per metre quadrat; més precisament, es pot calcular, però a la pràctica no aporta cap benefici, perquè pot ser més barat i molt més car. Si encara esteu interessats i voleu tenir almenys una idea general de quant heu de comptar, heu de saber que 40 mil euros és el capital mínim que us permet adquirir un petit estudi de 20 metres quadrats.

Un petit apartament de tipus familiar amb una superfície d'uns 50 metres quadrats costarà 60 mil d'aquesta manera.

Si esteu interessats en una casa amb un terreny, el cost vindrà determinat en gran mesura per l'edifici, i no pel territori en si. Per exemple, una casa de 60 metres al pati de 200 metres quadrats pot costar aproximadament 80.000 euros, però una vila espaiosa de 200 metres quadrats amb una parcel·la de 300 metres més valdrà uns 170 mil.

La diferència de preus depèn no només de la proximitat al mar, sinó també de la ubicació geogràfica concreta. En primer lloc, a qualsevol regió la vista des de la finestra és molt apreciada, l'habitatge es considera especialment impressionant, des d'on es veuen clarament tant les muntanyes com el mar.

Naturalment, Un gran avantatge és que la zona local té el seu propi accés al mar, idealment: la seva pròpia platja, on els estrangers, excepte per invitació del propietari, no poden arribar.

Si parlem de les regions, entre els llocs més importants se solen anomenar la Riviera de Budva (els voltants del complex de Budva) i Boko-Kotorska (la costa de la badia de Kotor, inclosa Tivat).

Podeu intentar estalviar diners escollint allotjament en algun lloc de la Riviera de Barskaya o fins i tot als voltants d'Ulcinj. Al mateix temps, cal entendre que el seu cost és més baix per una raó: hi ha menys oportunitats d'esbarjo d'elit, els turistes no tenen tanta ganes d'anar-hi i, per tant, probablement el benefici no serà tan elevat.

Com es desprèn de l'anterior, la ciutadania de Montenegro per a l'adquisició de béns immobles dins del país, per descomptat, no és necessària; de fet, l'estat, per contra, està interessat que els estrangers inverteixin els seus diners aquí i, per tant, simplificar el procediment al màxim. A més, encara que les perspectives i el moment de l'adhesió de Montenegro a la Unió Europea encara no estan del tot clares, avui sembla que moltes persones reben un passaport d'aquest país com una bona manera de convertir-se aviat en ciutadà de la Unió Europea.

Una altra cosa és que aquí no tot és tan senzill... Montenegro demana molt per la venda real d'un passaport. Per comprar béns immobles al desert per obtenir un document, haureu de pagar des de 250 mil euros, i en una regió desenvolupada, des de 350 mil i, en qualsevol cas, s'han de transferir 100 mil altres als comptes del propi estat. A més, aquesta opció no s'ofereix a tothom: en un termini de tres anys a partir del llançament del programa (2018-2021), s'haurà de presentar una sol·licitud i només es seleccionaran 2 mil afortunats d'entre tots els sol·licitants als quals se'ls permetrà participar.

En absència de grans diners, podeu fer un camí més llarg, haver rebut prèviament un permís de residència al país. Si heu comprat una casa aquí, se us emet un permís de residència temporal, que només té una validesa d'un any; durant aquest temps, heu d'aconseguir un lloc i obtenir motius addicionals per quedar-vos. Si no heu trobat feina i no us heu lligat en matrimoni amb algú de la localitat, podeu prescindir de visat només si l'objecte comprat costa més de 40 mil euros; llavors podeu ampliar el vostre permís de residència.

Independentment del tipus de béns immobles que decidiu comprar a Montenegro: un apartament, un terreny o una casa, la vostra transacció començarà amb l'anomenat acord preliminar. No diu molt: descriu les condicions per concloure una transacció (què, on, quan, quant, de qui i a qui), considera el mètode i les condicions de pagament i també prescriu l'import del dipòsit, normalment aproximadament el 10% del valor pactat de l'objecte comprat. L'import especificat de la fiança s'ha de transferir a l'anterior propietari, que està obligat a emetre un rebut per a això que ha rebut els diners establerts en el preacord.

Després d'això, es conclou el contracte principal de venda, per al registre legal del qual només s'ha d'aplicar a les oficines notarials estatals de Montenegro: aquestes són les regles del país. Aquí ja hi ha punts notablement més marcats; a més del que es va descriure anteriorment, cal esmentar, per exemple, que el venedor es compromet a tornar a registrar l'objecte a una altra persona.

Com s'ha dit anteriorment, en comprar una casa al mercat secundari per als ciutadans dels països postsoviètics, l'impost és del 3% de l'import. En general, com mostra la pràctica, els impostos, el suport legal i el reregistrament junts augmenten els costos al voltant d'un 5%, per la qual cosa, a l'hora de triar una propietat, també hauríeu de tenir en compte aquest marge.

La clàusula que el venedor no tindrà res contra la reemissió és important per la raó que qualsevol nou propietari, lògicament, hauria de registrar immediatament l'adquisició al cadastre estatal... Tanmateix, segons les lleis montenegrines, això no es pot fer en qualsevol moment en el futur, sinó en els primers 30 dies a partir de la data de la transacció. És millor no experimentar amb què passarà si la legalització no es produeix en el termini proposat, i perquè no hi hagi problemes innecessaris per part del venedor que "ha canviat d'opinió" i posa un radi a la roda, un la clàusula sobre el seu consentiment a la renovació està especialment especificada en el contracte.

Si compreu una parcel·la de terra gratuïta, planejant participar en el desenvolupament pel vostre compte, val la pena tenir en compte que a Montenegro, lluny de tota la terra implica un desenvolupament posterior. Hi pot haver moltes raons per les quals un lloc concret, des del punt de vista de la legislació, no és apte per a la construcció, però difícilment podreu canviar aquest estat del territori, i qualsevol edifici construït per desconeixement o insolència serà ser considerat il·legal i pot ser objecte de demolició...

Molts dels nostres compatriotes, que planegen adquirir béns immobles a l'Adriàtic, decideixen vendre béns immobles "extra" a la seva terra natal per tal d'ajudar diners. Dividir un tràmit en dues etapes retarda molt el procés i implica una gran quantitat de tràmits, per això alguns inversors potencials ni tan sols volen considerar aquesta idea, considerant-la massa difícil d'implementar. De fet, el problema es pot resoldre una mica més fàcil del que sembla.

Hi ha agències immobiliàries internacionals que ofereixen el servei d'intercanviar, per exemple, béns immobles russos per béns immobles montenegrins. En lloc de dues transaccions separades, cadascuna de les quals pot trigar molt de temps, se'n proposa una i més aviat ràpida, ja que no busqueu ni un comprador per a una propietat russa ni un venedor de béns arrels montenegrins; això és, considerem, el mateixa entitat jurídica. Com a resultat, és possible que mai tingueu diners a les vostres mans, però no espereu fins que es compri l'objecte que veneu: Els especialistes simplement arriben a l'adreça indicada i calculen quant pot costar la casa o l'apartament que ofereix.

A causa de la cooperació amb una empresa seriosa, podeu simplificar el procés de reinscripció, fins i tot si "menja" part del pressupost... A més, aquests serveis solen funcionar només a Moscou, Sant Petersburg i altres ciutats importants on hi ha una demanda immobiliària.

Les respostes a les preguntes sobre la compra d'immobles a Montenegro es donen al vídeo següent.